Lo que debes saber para vender una casa con inquilino

Lo que debes saber para vender una casa con inquilino

Cuando un propietario decide vender una casa con inquilino ocurre un proceso que es totalmente distinto a una compraventa tradicional. El inquilino tiene ciertos derechos sobre la vivienda, en tanto es quien la habita y quien ha construido su estilo de vida a través de ésta. Su estilo de vida y el de su familia no puede ser interrumpido abruptamente por la venta de la propiedad.

Más aún, hay que tener en cuenta que dicho inquilino se sienta tan a gusto con la vivienda que tenga entre sus planes el poder adquirirla. De manera que a la hora de vender una casa con inquilino, hay que tener presente que las mismas legislaciones nacionales le dan derechos a este mismo, como un persona que necesariamente interviene en la compraventa.

A continuación podrás observar algunos de los puntos que jurídicamente amparan al inquilino.

Derecho de adquisición preferente al vender una casa con inquilino

Al vender una casa con inquilino, este mismo tiene la oportunidad de adquirirla en primer lugar frente al posible comprador. Es decir, si el inquilino cuenta con el valor para pagar la casa con el mismo valor establecido por el vendedor a su posible comprador, esta se acredita a su favor, deshabilitando la participación del comprador.

Este pago debe ocurrir en un plazo de 30 días, que se cuenta a partir del mismo momento en que el vendedor le anuncia sobre la venta del inmueble. Si la venta se concretó con el comprador, el inquilino puede intervenir y obtener la casa realizando el pago del valor acordado en el contrato.

Esta cuestión deja de ser válida en el momento en que las partes interesadas en la compraventa hayan pactado con el inquilino renunciar a su derecho de adquisición preferente.

El derecho de adquisición preferente y el Registro de Propiedad

La adquisición preferente es el concepto técnico y jurídico que el inquilino tiene sobre la posibilidad de obtener la vivienda, en lugar del comprador interesado. Por eso, para que el inmueble pueda venderse, siempre resultará necesario anunciarle al inquilino que se tiene el deseo de vender la vivienda.

En caso contrario, sin una notificación expresa que avale que el inquilino esta informado, resulta imposible que el inmueble pueda ser vinculado al Registro de Propiedad.

El comprador y el contrato de alquiler

De acuerdo a la ley, el contrato de alquiler debe ser respetado. Es decir, el comprador no desocupará al inquilino a la fuerza, una vez la compraventa se ha concretado. En ese caso, el contrato de alquiler pasa al comprador, siempre y cuando se haya dejado inscrito, en el Registro de la Propiedad, que el nuevo propietario recibirá el valor del arriendo.

Es por ello que legalmente se exige que la persona que adquiere el inmueble obre de buena fe. Si no existe esta especificación en el Registro de la Propiedad, se abre la posibilidad de darle fin al contrato de arriendo, que jurídicamente se conoce con la palabra de extinguirlo. En este caso, se realiza un acuerdo con el arrendatario para que desocupe la propiedad tras tres meses.

Estos tres meses cuentan a partir de la notificación de extinguir el contrato. Para favorecer al inquilino que debe abandonar la propiedad, el vendedor de la vivienda debe realizarle el pago de una indemnización por concepto de “daños y perjuicios”.

La fiscalidad del inmueble y la compraventa

De acuerdo a la ley, resulta necesario deducir el gasto del IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas) que ha logrado obtener dicho inmueble durante el tiempo en que estuvo en vigor el arriendo. Actualmente se habla de un porcentaje de amortización del 3% del valor de la construcción.

De manera que en el momento de vender el inmueble, es necesario restar dicho valor de adquisición, para finalmente obtener de manera acertada la ganancia patrimonial en el IRPF.

Conclusión

Claramente, el vender una casa con inquilino, supone todo un proceso donde es necesario trabajar de buena fe, tanto con el cliente como con el arrendatario. Por supuesto, lo que obliga a un vendedor  a establecer un acuerdo de compraventa con un cliente, antes de finalizar un contrato de arriendo, se debe al deseo inmediato de asegurar y concretar la venta.

Por eso mismo resulta prudente hablar con el inquilino sobre su amable disposición de dejar al propietario realizar la venta, ya que el inquilino mismo podría prestar interés en la venta. En el peor de los casos se puede dar una indemnización por parte del vendedor al inquilino, para que este último pueda desocupar la vivienda en un plazo máximo de 3 meses.

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Alberto Calvo Orosa

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