Qué hacer con inquilinos problemáticos

Aunque ser propietario de inmuebles pueda parecer una utopía desde una mirada externa, la realidad se puede alejar mucho de ello. Aunque la experiencia de alquilar un piso puede ser sencilla, hay ocasiones en las que te puedes topar con inquilinos problemáticos. Si este es tu caso, te presentamos la cobertura que tienes en la legislación y algunas soluciones para cada tipo de inquilino.

A nivel legislativo, el alquiler de viviendas está regido principalmente por dos leyes estatales: la Ley de Propiedad Horizontal y la Ley de Arrendamientos Urbanos. Sus textos íntegros  pueden consultarse en el BOE. A continuación, te presentamos los puntos de más interés en el caso de tener problemas con el arrendatario del inmueble.

Ley de Propiedad Horizontal

Esta ley regula todos los aspectos relativos a las comunidades de propietarios. Es la ley que rige la elección de cargos y las Juntas de vecinos, así como las actuaciones de cada miembro de la comunidad. En lo referente a inquilinos problemáticos, esta ley marca que el Presidente de la Comunidad debe comunicar al arrendatario en cuestión que cese su actividad. En caso de que no cambie la situación, podrá tomar medidas legales.

Ley de Arrendamientos Urbanos

Esta es la ley que rige los contratos de alquiler, tanto de viviendas como de locales de negocios.

En uno de sus artículos, la ley permite al propietario rescindir el contrato de alquiler si se producen de forma continuada las actividades molestas. El problema es que esta medida únicamente se puede llevar a cabo cuando existe una sentencia judicial que lo acredite. Por ello, sería necesario emprender acciones legales previas a la rescisión del contrato.

En el caso de que el problema sea que el inquilino haya dejado de pagar el alquiler, esta ley también prevé que se podrá rescindir el contrato. Una vez que el arrendador haya informado al inquilino de la deuda y le haya dado un plazo para solventarla, si este plazo no se cumple, el contrato podrá finalizarse.

Por último, en caso de que se dé un subarrendamiento de la vivienda, sería también legal rescindir el contrato de alquiler.

¿Qué tipos de inquilinos problemáticos existen y qué soluciones se pueden llevar a cabo en cada caso?

Tras el análisis de las principales leyes que regulan el alquiler, se puede comprobar que existen múltiples supuestos en los que se pueden encontrar problemas a la hora del arrendamiento, por lo que a continuación se presentan los tipos de inquilinos cuestionables para poder identificarlos con rapidez y saber cómo actuar en cada caso.

Inquilinos ruidosos

Como inquilinos ruidosos se entienden aquellos que, de forma continuada, realizan actividades molestas en cuanto a contaminación acústica. Por lo general, estos inquilinos no cesan su actividad después de ser avisados por la comunidad, si no que continúan haciendo notar su presencia en el edificio.

Para solucionar este problema, lo primero que se debe hacer es lo mencionado en la Ley de Propiedad Horizontal (presentar una denuncia por medio del Presidente de la comunidad). Esta medida puede ser muy efectiva al momento de la sentencia judicial, ya que te permitirá echar al inquilino en ese momento. Pero también es cierto que los procesos judiciales suelen ser tediosos, por lo que habrá que buscar otras soluciones mientras se resuelve esta vía.

Para evitar el tedio del proceso judicial, es recomendable optar primeramente por otras vías, como por ejemplo la diplomacia. En primera instancia es aconsejable dialogar con el arrendatario, informarle de que su actividad está molestando a los vecinos del edificio, lo que viola la Ley de Arrendamientos Urbanos. En el caso de no recibir un feedback adecuado, se puede solicitar la mediación del Presidente de la comunidad, y en última instancia, se deberá recurrir a acciones legales.

Inquilinos morosos

En el caso de impago del alquiler, las medidas a tomar son similares a las anteriores. Es recomendable optar en primer lugar por un diálogo amigable con las personas en cuestión. La mejor forma de hacerlo es empezar contactando con el inquilino. Tras ello, se debe comunicar la deuda que ha contraído y ofrecerle un plazo razonable para abonarla. En caso de que no acepte la siguiente actuación será enviarle un burofax o acto de conciliación judicial con el mismo contenido.

Aunque resolver el problema por medio de esta mediación sería ideal, en el caso de que el impago se mantenga, habrá que optar por la vía judicial, cursando una denuncia, que acabará idealmente con el desahucio del inquilino.

Un consejo para evitar esta situación antes de que aparezca, es solicitar una fianza al inicio del contrato de alquiler, así como garantías complementarias como nóminas o un aval, evitando de raíz el conflicto ocasionado por los inquilinos problemáticos.