Votaciones en las juntas de propietarios: quorum, procedimientos

Las juntas de propietarios son de gran importancia para garantizar el buen funcionamiento de una comunidad de vecinos. En estas se toman acuerdos de diferentes índole que necesitan de la aprobación de la totalidad o de un cierto porcentaje de los miembros de la comunidad.

En este sentido, el derecho a votar en las reuniones de la comunidad se encuentra recogido en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH). En cualquier caso, estas juntas tienen gran significación para la comunidad porque en ellas se toman decisiones que atañan a todos los propietarios, como verás a continuación.

Claves de las juntas de propietarios

Los principales propósitos y características de las juntas de propietarios son los siguientes:

– Se desarrollan con el objetivo de velar por los intereses, el correcto funcionamiento y la prosperidad de la comunidad.

– Procuran dar solución oportuna a cualquier dificultad que se presente con las autoridades públicas.

– Solventar o tramitar con las autoridades correspondientes los problemas y carencias que existen en las infraestructuras.

– Proyectar, aprobar y desarrollar los planes relacionados con su espacio.

En la LPH se definen todos los aspectos legales concernientes a las juntas. En esta se establece que solamente podrán asistir las personas que son propietarios de los inmuebles si tienen mayoría de edad. Pueden acompañar a los propietarios terceros (en este caso cónyuge o abogado), siempre que sea notificado a todos los miembros en el orden del día y estos lo aprueben.

Quorum necesarios para las juntas de vecinos

En el caso de la toma de acuerdos, estos tendrán diferentes quorum necesarios, dependiendo en cada caso del tipo. En el caso de que existan personas ausentes, se tomarán como votos a favor de las decisiones tomadas, siempre y cuando no expresen su desacuerdo antes de 30 días tras la celebración de la junta.

Además, la misma LPH establece que los propietarios que no tienen cubiertas sus obligaciones o cuotas con la comunidad pueden asistir a las juntas, pero no tienen derecho a votar. En similar posición se encuentran los arrendatarios, a excepción de aquellos en los que el arrendador, expresamente, haya delegado esta actividad.

En todos los casos las medidas pueden ser aprobadas según diferentes porcentajes de votos:

– Por unanimidad: en estos casos se necesita de la aprobación de la totalidad de los propietarios.

– Por mayoría cualificada: esta está relacionada con las 3/5 partes de los propietarios y cuotas.

– Por mayoría simple: el 50 % más uno.

– Por voto favorable: implica al 33 % de los propietarios, lo que es igual a 1/3 de propietarios y cuotas.

Las reuniones en primera convocatoria

La LPH establece que, para que una asamblea tenga validez como primera convocatoria, es necesario que asistan a la misma el 50 % de los propietarios que son parte de la comunidad. También se requiere que estas personas representen más del 50 % de los coeficientes de la comunidad.

En  caso de que estos porcentajes no se cumplan, es posible que por ley 30 minutos después se pueda celebrar otra asamblea: la conocida como segunda convocatoria. En este caso no tiene importancia la cantidad de participantes.

En el artículo 17.7 de la LPH se dispone que para que un acuerdo mayoritario ordinario sea aprobado en primera convocatoria es obligatorio que cuente con el voto mayoritario de los propietarios de la comunidad, más la mayor parte del coeficiente de esta. Por lo tanto, los asistentes a la junta, si es de su conveniencia, deben celebrar, además de la asamblea en primera convocatoria, una segunda.

En caso de que no hayan asistido todos los propietarios, en ocasiones resulta conveniente celebrar la segunda convocatoria porque se calcula la mayoría teniendo en cuenta el total de asistentes y no el total de propietarios y el coeficiente de toda la comunidad.

Cómo votar en las reuniones de la comunidad

Como se mencionó con anterioridad, el cómputo de los votos en una junta de propietarios debe hacerse teniendo en cuenta de qué convocatoria se trata: primera o segunda.

Sobre todo porque, según la LPH, los acuerdos en una comunidad se fundamentan por el criterio de doble mayoría. Lo que es lo mismo decir que se tiene que obtener la mayoría reglamentada para el número de participantes como el de la suma de los coeficientes de participación.

Una vez analizados estos aspectos es de vital importancia para el buen funcionamiento de las juntas de propietarios que la totalidad de sus miembros estén presentes si se toman acuerdos para los cuales sea necesario la aprobación de todos los miembros de la comunidad.

Conclusiones

Para que una persona tenga derecho a votar en las reuniones de la comunidad tiene que ser propietario o estar expresamente autorizado por este. Además, no puede tener ninguna deuda pendiente con la comunidad y ha de ser capaz de demostrar dicha circunstancia en las juntas de propietarios. Por otro lado, en algunos casos es fundamental celebrar una segunda convocatoria de una asamblea, si se desea contar con los quórum necesarios para que sean aprobados los acuerdos que se traten.