Normativa de referencia y medidas a tomar ante los inquilinos conflictivos

Normativa de referencia y medidas a tomar ante los inquilinos conflictivos

Tener unos inquilinos conflictivos es una de las peores pesadillas en una comunidad de propietarios. Especialmente si se dan episodios frecuentes de ruido, falta de civismo e increpación a los vecinos; la situación puede ir complicándose hasta hacer la convivencia insostenible.

Normativa de referencia sobre ruidos en las viviendas

Tanto en la Ley de Arrendamientos Urbanos como en la de Propiedad Horizontal se encuentra reflejada la obligación de favorecer la buena convivencia, prohibiendo todo tipo de acciones que puedan afectar negativamente a aquella.

En caso de que la normativa de referencia sobre los ruidos no se respete, tanto la comunidad de vecinos como los propietarios arrendadores podrán poner en marcha los mecanismos necesarios para demostrar ante un juez el tipo de situación que se está produciendo, promoviendo la actuación de la Justicia al respecto.

Por un lado, el artículo 7.2 de la Ley de la Propiedad Horizontal afirma textualmente: «Al propietario y al ocupante del piso o local no les está permitido desarrollar en él o en el resto del inmueble actividades prohibidas en los estatutos, que resulten dañosas para la finca o que contravengan las disposiciones generales sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas». En consecuencia, esta ley prohibe explícitamente actividades que puedan afectar negativamente a la convivencia en la finca. También en el artículo 9.1.a se entiende como obligación de los vecinos el cuidado de los elementos de la finca, estén dentro de su propiedad o no.

Respecto a la Ley de Arrendamientos Urbanos, podemos decir que en el artículo 27.1.e da «derecho al arrendador a promover la disolución del contrato cuando se produzcan en la vivienda actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas». Hacemos hincapié en el término promover, ya que la disolución del contrato debe ejecutarse de acuerdo entre ambas partes, pues de lo contrario habría que iniciar un proceso legal en el que el arrendador tendría que demostrar el incumplimiento de la ley por parte del inquilino.

Medidas que pueden tomarse contra vecinos ruidosos

Como en cualquier caso de disputa, antes de recurrir a las soluciones legales es recomendable intentar una solución amigable con los vecinos ruidosos. En este caso, será el presidente de la comunidad quien tendrá que ponerse en contacto con el propietario de la vivienda para presentarle las quejas en nombre de todos los vecinos.

El arrendador tiene la obligación de transmitir esas quejas al arrendatario, ya que de lo contrario tendría que responsabilizarse de las consecuencias de los actos de sus inquilinos y asumirlas. Los pasos que han de respetarse incluirían, en primer lugar, una notificación verbal, seguida de un burofax en caso de no cesar las actividades molestas.

Enviando un burofax, tanto el propietario del inmueble como la comunidad de propietarios no solo comunicarán las quejas de manera inequívoca, sino que también comenzarán un proceso de acumulación de pruebas de cara a un posible litigio judicial.

En caso de que los ruidos o actividades molestas continuasen, como hemos visto anteriormente, el siguiente paso sería la disolución del contrato. Pero al no poder resolverse unilateralmente, si el inquilino no está de acuerdo habría que presentar una demanda en el juzgado.

La decisión de tomar acciones judiciales requiere la celebración de una reunión de vecinos, siendo este motivo suficiente para convocar junta extraordinaria. En esta, basta con el respaldo de la mayoría simple para que el presidente, en nombre de la comunidad de propietarios, esté capacitado para presentar una demanda en un juzgado de lo social.

Una vez presentada la demanda, el juez podrá ordenar como medida cautelar la suspensión de la actividad molesta o ruidosa. En caso de no acatarse esta medida, los vecinos molestos estarían incurriendo, además, en un delito de desobediencia.

Es importante saber que la demanda debe presentarse simultáneamente contra el inquilino y el arrendador, pues la ley entiende que también es responsabilidad del propietario. Posteriormente, el dueño de la vivienda deberá demostrar en el juicio que notificó al inquilino del conflicto con los vecinos, presentando el acuse de recibo del burofax enviado como prueba de que adoptó las medidas oportunas para frenar la actividad molesta.

Una vez que se consideren probados los ruidos y el juez dicte sentencia, el contrato de alquiler podrá cancelarse, quedando el arrendador liberado de disolver el contrato de mutuo acuerdo.

Cómo probar la existencia de ruidos

Una de las principales dificultades en este tipo de situaciones es probar la existencia de los ruidos. Para tal fin, los denunciantes tendrán que encontrar la forma de presentar pruebas que acrediten estos ruidos. Habitualmente se suele contratar a un perito para que haga un estudio y lo presente como prueba, así como a detectives privados que pueden aportar de forma contundente hechos probatorios.

Como has podido ver, pese a no ser un proceso sencillo, es posible hacer frente a unos inquilinos conflictivos y poner fin por la vía legal a sus actividades molestas. Dando los pasos correctos, puedes contribuir a devolver la tranquilidad a la comunidad de propietarios.

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Alberto Calvo Orosa

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