Descubre la diferencia entre valor del suelo y valor catastral

Existe una diferencia fundamental entre el valor del suelo y el valor catastral de una vivienda que necesitas conocer si estás pensando vender una vivienda. El valor catastral es inferior al valor de mercado del inmueble y, en ningún caso, puede superarlo.

Si vas a comprar una vivienda o a venderla, debes tener en cuenta ambos valores para calcular el impuesto sobre el incremento de valor de los terrenos de naturaleza urbana, comúnmente llamado plusvalía.

Diferencias entre valor catastral y valor del suelo

El valor catastral de una vivienda es un valor fijado por la administración en base a diferentes criterios de valoración. Es, por tanto, un valor objetivo que se determina a partir de los siguientes factores:

– La ubicación del inmueble que quieres vender y las características urbanísticas de la zona.

– Los costes de construcción, teniendo en cuenta todas las variables de la ejecución material. Por ejemplo: los beneficios de la constructora, los honorarios profesionales del equipo técnico.

– La antigüedad de la edificación y la consideración de edificio protegido.

– Los gastos de la promoción de la vivienda, si existen.

– El valor del suelo en el mercado.

Si tu vivienda es de protección oficial en ningún caso el valor catastral puede superar el valor del mercado.

El valor del suelo es el valor del terreno antes de su edificación. Es decir, el valor que tiene un terreno y que no se devalúa por su uso residencial.

Podemos decir que el valor catastral está calculado a partir de dos valores:

– El valor real del suelo.

– El valor de la edificación.

Estos dos valores entran en una proporción determinada para configurar los valores catastrales de cada vivienda.

Cómo se actualiza el valor catastral

El valor catastral se actualiza aplicando el llamado coeficiente de actualización, que viene establecido anualmente en la Ley de Presupuestos Generales del Estado. Desde el año 2014 estos coeficientes varían para cada municipio. Dependiendo de tu Ayuntamiento los valores de mercado y los valores catastrales serán más o menos similares.

Así puedes calcular el valor de tu vivienda

Si quieres vender una vivienda es importante que fijes correctamente el precio de venta. Anunciar un inmueble con un precio por encima del valor de mercado puede suponer retrasar la venta varios meses o, incluso, no llegar a vender. Por el contrario, si la ofreces muy por debajo de su valor estarás perdiendo dinero.

Para poder calcular el valor de tu vivienda debes tener en cuenta estos factores:

Ubicación

En función del municipio y de la ubicación dentro de la localidad, el precio del metro cuadrado es diferente. En las grandes ciudades, donde la demanda es muy alta, los precios son más altos.

Lo mismo sucede con algunas zonas, dentro del municipio, que son muy apreciadas por los compradores. Es el caso de las áreas de playa.

Superficie

Como norma general un piso más grande cuesta más que uno más pequeño. Aunque no es el único factor, también depende de la distribución interior, el número de habitaciones y baños.

Otros factores

A partir de los factores anteriores debes tener en cuenta otros que son más subjetivos, pero que, igualmente, van a determinar un precio más o menos alto para tu vivienda. En este apartado se incluyen las calidades de la vivienda y los acabados, la eficiencia energética, los extras del inmueble o el edificio y los gastos extras que soporta la vivienda.

La plusvalía

Es el beneficio que se obtiene como consecuencia de la diferencia existente entre el precio de compra y el precio de venta de una vivienda. Es decir, el incremento de valor que ha experimentado la casa que quieres comprar o vender y que supone una ganancia para el vendedor.

La plusvalía municipal se liquida en el Ayuntamiento donde esté ubicada la vivienda. Para liquidar la plusvalía debes presentar la referencia catastral de tu vivienda, que encontrarás en el IBI del año anterior.

¿Cuánto tendrás que abonar de plusvalía al vender una vivienda?

Este impuesto se calcula a partir de la base imponible que depende del valor catastral y del tiempo que has disfrutado de la vivienda hasta el momento de la venta. Cada ayuntamiento determina una tasa de revalorización de los inmuebles de su localidad, con los límites establecidos por la ley.

Estos cálculos son independientes de los beneficios que obtengas con la venta de tu vivienda, pero tendrás que tenerlos en cuenta para saber si vas a ganar dinero o no con la operación.

Si necesitas comprar o vender una vivienda, es necesario que conozcas las diferencias entre el valor del suelo y el valor catastral. Y, a partir de ahí, encargar una valoración real de tu vivienda a una empresa especializada. Conocer el valor real del inmueble es importante si vas a poner la casa en venta o vas a pedir una hipoteca sobre ella. El mercado inmobiliario está en constante movimiento y la valoración de la vivienda puede cambiar en poco tiempo.